+7 812 940-03-31
Получить деньги
Работаем по СПб и ЛО

ЗАЛОГ НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

Верховный Суд разрешает залог незарегистрированной недвижимости.

Если частная кредитная организация решила дать заем под залог земельного участка, то это касается и любых построек, которые на нем возводят. Но если здание не закончено, и с регистрацией прав на него "тянут", кредитору бывает сложно доказать свои права в суде. Нет регистрации – нет залога, считают некоторые суды. Такой отказ получил один из банков при банкротстве должника. Он обжаловал его в ВС, а тот посмотрел на обстоятельства совершенно иначе.

При займе под залог земельного участка (или права его аренды) право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на этой земле и принадлежат залогодателю, гласит п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не возникло, поскольку объект еще не зарегистрировали в реестре прав на недвижимость?

Например, в залоге у банка было право аренды земельного участка, на котором располагались автомойка, авторемонт, кафе, нежилое здание и недостроенная гостиница (которую начали строить уже после того, как был заключен договор займа под залог). Кредитор хотел включить в реестр должника свой долг, как обеспеченный ипотекой участка и расположенных на нем объектов. Арбитражный суд и Арбитражный апелляционный суд согласились с требованиями кредитора. Две инстанции исходили из того, что «недострой» расположен на участке, который находится в залоге у банка. Кроме того, должник возводил гостиницу для «комплексного использования» вместе с нежилым зданием: она была его пристройкой, указали суды.

На их решения пожаловался другой кредитор, который указал, что гостиница все еще не завершена, а право собственности на нее не зарегистрировано. К этим доводам прислушался Арбитражный суд. Действительно, право собственности на недвижимый объект возникает с момента ее госрегистрации (ст. 131 Гражданского кодекса). А гостиница не то что не введена в эксплуатацию – она не зарегистрирована даже как объект незавершенного строительства. И АС ПО отменил решения нижестоящих судов в соответствующей части.

Кредитор пожаловался в Верховный суд, который разделил его точку зрения. Действительно, гостиницу начали строить после заключения договора о займе под залог, и не зарегистрировали: значит, формально не ввели ее в оборот.

Суд может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. Но для этого надо доказать, что постройка соответствует признакам недвижимости (с помощью кадастрового, технического паспортов, фотографий и т. п.)

Чтобы залогодатель не затягивал с госрегистрацией, экономколлегия ВС предложила использовать аналогичную норму, которая регулирует долевое строительство, а именно ч. 5 ст. 13 одноименного закона. Согласно ей, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на «незавершенную постройку», чтобы на нее можно было обратить взыскание по залогу. Если же застройщик уклоняется – внести в запись в госреестр недвижимости можно по решению суда. С такими выводами ВС отменил постановление АС ПО и оставила в силе акты первой и второй инстанций, признавшие ипотеку недостроенной гостиницы.

Подход ВС согласуется с позицией ВАС и поможет кредиторам  (банкам и частным финансовым организациям) бороться с недобросовестными банкротами, которые уклоняются от регистрации незавершенного строительства.